■不動産オーナーはインボイス制度が影響するのか？
これから導入されるインボイス制度は、不動産オーナーにとってどのような影響があるのでしょうか。
賃貸住宅やマンションなどの住宅用の賃料には、基本的に消費税がかかりません。
社宅として法人に貸している場合、家賃に含まれている駐車場賃料も非課税になります。
インボイス制度の影響はなく、土地の賃料、土地の売却収入も非課税になります。
事業用の店舗・事務所・倉庫の賃貸収入などは、消費税が課税されるので注意が必要です。
不動産に関する消費税の一部を挙げてみます。
- 地代
土地の譲渡や貸付は、非課税取引となり消費税の課税の対象となりません。
土地の貸付のうち、貸付に係る期間が1か月に満たない場合および駐車場その他の施設の利用に伴って土地が使用される場合は、非課税にはなりません。
土地には、土地の上に存する権利も含まれるので注意が必要です。 - 家賃
事務所などの建物を貸付ける場合の家賃は課税の対象となります。
家賃を土地部分と建物部分とに区分している場合でも、その総額が建物の貸付の対価として取り扱われます。
住宅用としての建物の貸付は、貸付期間が1か月に満たない場合などを除き非課税となります。
契約で住宅用であることが明らかにされているものに限るので注意が必要です。
■権利金、敷金などの取扱いはどうなるのか？
- 地上権、土地の賃借権の設定に伴い授受される更新料や名義書換料は、土地の貸付または土地の上に存する権利の設定の対価として、非課税です。
- 事業用の建物の賃貸借契約の締結や更新で発生する保証金、権利金、敷金または更新料などのうち、返還しないものは、資産の譲渡等の対価として課税の対象です。
契約の終了により返還される保証金や敷金などは、課税の対象にはなりません。
住宅用建物の賃貸借契約の締結や更新に伴う保証金、権利金、敷金または更新料などのうち、返還しないものは非課税です。
■事務所や店舗を賃貸している不動産オーナーは、インボイス制度を導入する必要があります。
すでに課税事業者として、消費税の納税を行っている人は、インボイス発行事業者である適格請求書発行事業者の登録を行うことで、これまで通りの請求や取引を行うことができます。
事務所や店舗の家賃収入があっても、借主が免税事業者の場合は、仕入税額控除は不要なので、不動産オーナーがインボイスを発行する必要はありません。
ただし、借主が課税事業者の場合、オーナーの年間の売上が1,000万円以下の免税事業者であっても、インボイス制度への対策を検討する必要がありますので、注意が必要です。
■インボイス制度による影響はどんな影響が考えられるか
借主が課税事業者の場合、どのような影響が考えられるでしょうか。
免税事業者からインボイスではない請求書を受け取っても仕入税額控除が受けられないため、その分の消費税の納税額が増え利益が減ってしまいます。
「消費税分を家賃から減額」「適格請求書発行事業者になる」「適格請求書を発行できる建物に移る」などのことが考えられます。そのためにも、早めの対策をされることをお勧めします。
■投資不動産を売却する場合はどうなるか？
土地の売却に関しては非課税です。
建物の売却については課税されます。
課税事業者が不動産を購入する場合、建物には消費税がかかり、売主が免税事業者の場合、適格請求書「インボイス」を発行できないため、買主は建物分の消費税を仕入税額控除できなくなります。
免税事業者が収益物件を売却するときには、購入者層のことを考慮する必要がありそうです。
買主が免税事業者、もしくは一般の個人の場合は、免税事業者が不動産を売却した際にも取引に影響はありません。
■ポイントとして
- インボイス制度が導入される事業者は、課税事業者は納税義務があるが、免税事業者は免除
- 賃貸住宅などの住宅の賃料は消費税が非課税のためインボイス制度の影響はない
- 事業用の店舗・事務所・倉庫の賃貸収入などは消費税が課税され、オーナーが課税事業者になってインボイスを発行する、賃料を減額する等の対策を検討する必要がある
こちらの3点がポイントになりそうです。
■最後に
課税事業者であればインボイス制度への登録を行えば、これまで通りの取引を行うことができます。
課税事業者になった場合、基準期間（2年前）の課税売上高が5,000万円以下であれば、簡易課税制度を活用することも可能です。
簡易課税制度は、消費税を計算する事務的な負担を軽減する特例制度です。仕入額を売上額の一定割合とみなして消費税を計算する制度です。仕入額の割合は、業種ごとに決められた「みなし仕入率」を使い、不動産賃貸業の場合は、第6種事業なので、みなし仕入率は40％になります。実際の経費割合が40％未満の場合には、簡易課税制度を利用したほうが消費税納税による減収を最小限にできます。
簡易課税を適用するためには、基準期間（前々年または2期前）の課税売上が5,000万円以下という条件を満たすとともに、「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出する必要があります。
詳しくは税務署や担当税理士にお問い合わせください。
