不動産を相続する際、遺産の物件が新たな所有者にとって、都合が良いものとは限らないので、売却があわせて検討されます。
ただ、元から自分のものだった物件を売るときとは手続きなどに少し違いがあるので、売却にあたってのポイントはよく確認しておく必要があります。
今回は、相続した不動産を売却する際のポイントとして、手続き方法やかかる税金・諸費用、注意点をご紹介します。
■ 相続した物件における不動産売却のポイント
1. 手続き
相続が発生した場合、遺言書もしくは遺産分割協議により、遺産を誰がどのように受け継ぐのかを確定します。
故人が所有していた不動産を受け継ぐことになった方は、法務局にて相続登記の手続きをおこない、物件の名義を自分のものへ変更します。
相続登記の手続きには、故人や相続人の戸籍謄本といった公的書類のほか、遺言書や遺産分割協議書なども必要になります。
手続きが終われば遺産の不動産は名実ともに相続人のものとなり、仲介などを利用して自由に売却できます。
売却の際、仲介を利用するとき、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のどれかを選びます。
一般媒介契約以外の2種類では熱心な売り込みがおこなわれやすいので、適宜ご利用ください。
2. 税金や諸費用
不動産を売却する際には、登録免許税・印紙税・譲渡所得税などの税金のほか、仲介手数料といった諸費用もかかります。
登録免許税は「固定資産税評価額×0.4％」の計算で、印紙税は課税対象の書類に載っている金額で税額が決まります。
譲渡所得税は「譲渡所得×税率」で計算するものであり、譲渡所得は「売却価格‐不動産の取得費‐売却経費」で割り出され、計算結果が赤字のときは課税もありません。
不動産売却時にはこのような見慣れない税金や費用が次々と発生するので、金額を知りたいときは事前によく調べておくと良いでしょう。
なお、「取得費加算の特例」や「3,000万円特別控除」など、譲渡所得税を抑えるために役立つ控除や特例もあるので、要件に当てはまるときはご活用ください。
3. 注意点
相続する不動産は名義変更しないと売却できず、さらに名義変更には全相続人が遺産の分割方法に同意していることが必要になります。
どちらの手順も省略できないので、まずはほかの相続人とよく話し合って合意を形成し、自分が不動産を受け継ぐことになったら相続登記を忘れずに行うことが大切です。
また、事前に伝えられていない瑕疵が購入した不動産で見つかった際、近年は売主が責任を問われやすくなっています。
すぐに売却する予定の不動産でも品質や状態はしっかり確認し、買主にしっかりご説明したうえで売ることが大事です。
■ まとめ
相続した不動産を売却するときは、まず遺産分割の方法を決めて相続登記もしてから仲介などを利用します。
売却にあたっては登録免許税などの税金のほか、仲介手数料といった諸費用もかかります。仲介業者に確認を取ることも必要です。
注意点として、相続の手順は省略できないことや、物件の瑕疵は買主に伝える必要があることなども押さえておくと良いでしょう。
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