アパート・マンションの不動産賃貸経営を行っているオーナー様の中には、不動産賃貸経営がメインの方方だけでなく、本業が別にあるオーナー様もいらっしゃいます。
管理会社もたくさんあり、管理会社によって管理委託費や業務内容も変わってきます。
管理会社について今回はお話したいと思います。
■ 管理会社の業務は大きく分けて２つ
1. 入居者管理業務
入居者管理業務とは、入居者募集や契約、入居者が安心して暮らせるようサポートする業務にあたります。主に４つの業務が挙げられます。
- 入居者募集業務や契約
- 入居者トラブルへの対応
- 家賃の徴収や滞納への督促
- 退去希望者への退去手続き
2. 建物管理業務
- 日常の定期清掃
- 日常点検や法定点検
- クリーニングやリフォーム
このような業務があります。
入居付を行なったり、家賃の徴収や滞納者が居た場合、保証会社などに連絡業務、建物が汚れていると入居者の満足度が低下し、その汚れが原因で建物の劣化が進行するケースもあるので、建物管理業務も大切な管理業務になってきます。
■ 管理会社を選ぶポイント
ポイント1. 客付力が高い
客付力は、入居者募集を行なった際に速やかに契約にでき、営業力とも言いますが、客付力が高い管理会社に管理を委託すると、空室期間が短く抑えられることもメリットです。
ポイント2. 管理委託費が高すぎない
管理委託費とは、管理会社に管理を委託した時の報酬です。
高すぎると賃貸物件オーナーから委託を受けられないため、家賃収入の３％～８％にされているのが一般的と言われています。
管理委託費が家賃収入を圧迫していないか、管理委託費に見合った業務をしっかり行なっている管理会社かどうかを確認することも大切になってきます。
ポイント3. 担当者の対応
不動産経営は短期間でなく、基本的には長期間での運用になるので、長いお付き合いになります。担当者と何でも気軽に相談できるかどうかも重要ですが、連絡に対する返答が早いかどうかも管理会社を選ぶ際のポイントになってきます。
担当者が休みの日を除いて、連絡から返答までに時間がかかりすぎてしまうと、対応の遅れが原因で、入居者の不満が出てしまい、不動産経営に支障が生じる可能性もあります。
報告や連絡はどのくらいの頻度なのかなど、確認も重要なポイントになってきます。
ポイント4. 業務内容の幅が広い
管理業務と言っても、多くの業務があります。
どの業務を行なっているか、管理会社によっても異なることがあります。
契約前に管理委託契約の内容を確認して、どの部分を行なっていて、どの部分を行なっていないかを確認しておくことも重要です。契約後に後悔しないためにも、事前に確認が必要になります。
ポイント5. 地域密着型と大手
「大手の管理会社を選べば・・・」と思っているオーナー様も多いと思います。
必ずそうとは限らないところもあります。
大手の管理会社は認知度が高いため、客付力において、地域の管理会社より優れているところもあります。
担当部署が分かれているケースがあるので、トラブルが生じた場合、対応スピードが遅くなりがちなこともあります。
地域密着型の管理会社は、地域情報に精通してますので、大手とは違った客付力が期待できます。
また、トラブルが起きた場合も、臨機応変に対応してくれることがメリットです。
■ 管理会社の形態
【仲介専門会社】
入居者募集や契約など仲介業務のみを行なっている不動産会社
仲介専門会社に委託した場合、仲介業務のみを行うので、自主管理の弱点を補うことができます。
【仲介管理会社】
入居者募集や契約などの仲介業務に加え、入居者の対応や建物の管理も全て行う不動産会社
仲介管理業者に委託した場合、不動産投資と本業を両立する時間を確保できない方や、不動産投資の知識や経験が少ない方に、不動産経営に必要な全ての管理を行なってくれる仲介管理業者をおすすめします。
【管理専門会社】
入居者対応や建物管理のみをおこなう不動産会社
管理専門会社に委託した場合、入居者対応や建物の管理が必要になるため、管理専門会社に委託をすると、管理に不足した部分を補ってもらえます。
など、いろいろな形態があります。
お客様にあった管理会社はどんな管理会社でしょうか。
不動産投資は、投資用物件を購入しただけでは、安定した収入が得られません。
入居者を継続的に確保し、投資用物件の資産価値を維持するためにも、管理業務はとても重要になってきます。
