私道とは何か？

私道は私有地で、他人がその土地を通行することができませんが、道路位置指定と言われる手続きを済ませると、建築基準法上の道路となり、私道の通行ができることになります。
建築基準法第43条には、建築物の敷地は建築基準上の道路に２m以上の長さで接しなければならないと定められています。建築基準法上の道路では、２種類の道路が存在します。
建築基準法第24条第1項の道路の1～３、第2項の道路と定義されていて、道路の幅員は4m以上必要です。

第1項

• 道路法上の道路・都市計画法による道路・土地区画整理法による道路
• 建築基準法が適用された際に存在していた幅4m以上の道
• 特定行政庁から指定を受けた私道

第2項

建築基準法が適用された際に、建築物が立ち並んでいる幅4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものの上記の条件を満たすことで家が建てられます。

私道負担付きの土地とは

購入する土地の一部が私道になっています。
私道負担付きの土地にはパターンが大きく分けて２つあります。
土地の一部に私道が含まれているのか、含まれていないか、そのために必要な工事を行うことが必要なパターンもあります。

■ 隣接する道路が全て私道のパターン

土地の一部に私道が含まれていることを指します。土地に隣接する道路が、全て私道になっている時は、向かいや隣の家・周りの家などと私道を共有することになります。

■ 接道義務を満たすための道路の一部が私道のパターン

土地の前に公道が通っていても、幅員4mより狭く、2m以上公道に接していない土地の場合は、接道義務を果たしておらず、家を建てることができません。
そのため、セットバックが必要になります。幅員4mとなるように、敷地の一部を道路として提供することをセットバックといいます。
セットバックした土地の部分には、何も建てることができないので注意が必要です。
私道の所有権の範囲は、当事者同志の意向によって変わることが多いです。
所有する土地が接する面以外の私道を所有するケースも出てきます。
また、公道までの私道の所有権を持つ方法には２パターンあります。

■ 土地所有者同士が共有名義で私道を共有する方法

■ 土地所有者が私道の持分を細かく分けて持分とする方法

所有権をどこまで持つのか、当事者同士の意向によって変わることもありますと言うことを覚えておくと良いかもしれません。

私道負担がある土地を所有する問題点

私道負担がある土地を購入する不安を解消するために、問題点を知ることで、解決方法を探ることもできると思います。

■ 自由に使える土地が少なくなる

私道負担とは、所有する土地の一部を、私道として提供することです。
私道には、塀や柵などの構造物を作ったり、建物を建てたりすることは禁止されています。
緊急車両が通行する際に妨げになるような、障害物とみなされるものを置くことも禁止事項です。

■ 私道部分に税金がかかる場合がある

私人が所有し、管理をしているとみなされる土地に税金がかかります。
この場合の税金は、固定資産税・都市計画税にあたります。
私道が公共用道路と認められれば、固定資産税・都市計画税は非課税になります。
（市町村ごとで多少変わります。所有者が市町村役場へ行き、手続きが必要です。）

【公共用道路にあたるもの】

• 通り抜け私道　幅員1.8以上、私道の起終点が公道に接している。不特定多数の人の通行がある。
• 行き止まり私道とコの字型私道　2軒以上の家が私道を利用。幅員1.8m以上、不特定多数の人の通行がある。
• 私道のセットバック部分　公道と一体となって効果を果たすために使用されている。

■ 私道の整備にも費用がかかる

アスファルトの舗装が傷んだ場合は、舗装を直したり、水道管が破裂した場合は、水道管の修理のために舗装を剥がすなどの整備が必要になってきます。整備費用は、私道の所有者と相談して、費用を負担する必要があります。通常は持分割合で費用の負担がされますが、話し合いで費用の分担を決めていくケースもあります。

■ 近所トラブルで私道が使いにくくなる

私道の所有者同士で、ご近所トラブルになることもあります。
私道部分への路上駐車や、路上で子供が遊んで騒音が発生することにより起こるトラブルなどがあります。トラブルから、私道の通行制限がされて通れなくなったり、通行して通行料が請求される、私道の整備をする際に同意をしてもらえないなどの事態になる可能性もあります。

■ 私道部分の売却忘れで、他人所有のままで管理責任の問題が出てくる

私道付きの土地を売却する時に、忘れて困ることで責任を問われることがあります。
土地を売却する時に、忘れがちなのが私道部分の売却です。建物の部分のみの敷地を売ることに目が行ってしまい、私道部分の所有権を売り忘れてしまうことがあります。
所有権が残る場合は、非課税にならない場合は都市計画税・固定資産税、それに加えて、私道の整備が必要になり、費用が発生した場合は持分に応じて費用の負担が必要になってきます。
私道部分を所有している期間は発生しますので、注意が必要です。

■ 無断駐車や無断通行に関するトラブル

私道に他人が無断駐車してあるケースが多くあります。私道には、駐停車禁止や停車禁止の標識はないので、気軽に駐車しても大丈夫と安易に考える人もいます。
このトラブルは、私道所有権があることで解決できるでしょう。

『解決のポイント』

公道なら、駐車違反の取り締まりがありますが、私道は駐車違反の取り締まりが困難になります。私道となっていても、一般の交通の用に供するその他の場所として、道路とみなすことにされた道路である場合は「自動車保管場所の確保等に関する法律」いわゆる車庫法と言うものが適用され、この法律の第11条で次のことが禁じられています。

• 自動車が道路上の同一の場所に引き続き12時間以上駐車することとなる状態
• 自動車が夜間（日没時から日出時までの時間をいう）に道路上の同一の場所に引き続き8時間以上駐車することとなるような行為

私道にそのような状態で駐車されていて困った場合は、警察に相談してみると、車庫法や道路交通法違反として取り締まりがあるかもしれません。

私道負担がある土地を所有するメリット

私道負担がある土地を所有にあたり、問題点ばかりではなく、メリットもあります。

■ 土地の価格は立地の割に手頃になりやすい

土地の値段は、条件によって価格が変動します。私道負担付きの土地は、気になる点が負担なしの場合に比べて多いことがあります。気になる点が多い方が同じ立地や広さでも、土地の価格は手頃な価格になると思います。
私道負担があった場合は、道路を利用するときには、権利の主張ができるので、持分がない土地所有者よりは、面倒事が少ないのもメリットです。

私道負担がある土地を所有する場合のチェックポイント

私道負担がある土地を所有する場合にはいくつかのチェックポイントがあります。しっかりチェックすれば、購入後の不安やトラブルを抑えることができます。

■ どんな形で私道負担があるのか確認

私道の区画は現場となる土地を見てもわからないことが多いです。
道路の形が１つに見えても、実際はいくつかの筆に分かれている場合もあり、分かれていても１つの形になっているケースもあります。
現在どのようになっているのかを知るためには、法務局での調査が必要になります。

持分の方法として

• 共有持分
• 分筆

２つの方法があり、共有持分は、道路を取り囲むようにして建物が建っていて、建物の所有者全員で道路を所有することです。この方法は、全員で所有することにより、道路を共有者としての使用収益権を行使し、全員が通行できるようになります。

■ 生活しやすい広さの家が建てられるかどうか（セットバック後の土地の形状や面積の確認）

• 私道負担付きの土地は負担なしに比べて、土地に対する建てられる家の面積が狭くなります。
• 私道部分に家を建てることができないためです。
• 私道の分を除外してどのくらいの家が建てられるか、確認してみることも大切になります。

私道負担の記載が出てきた時は、ぜひ、このポイントも確認して、不動産購入の参考にしていただけたらと思います。