所有する賃貸物件を家族信託するとできること、そしてその際、注意しておきたいことについてご説明いたします。

■ 所有物件を家族信託するとどんなことができるか？

賃貸経営を大家さんの代で終わらせて、いずれ所有する賃貸物件を売却したいと思っている時を例に、家族信託をした場合とそうでない場合はどのような違いがあるのでしょうか。

● 家族信託していなかった場合

大家さんが認知症などで判断能力がほぼなくなってしまった場合、みずから売却を進めることが困難になるだけなく、賃貸経営における管理業務の継続も困難になり、管理者不在の賃貸物件が生じてしまう可能性があります。

その段階になってから、成年後見制度の活用もできます。
しかし、成年後見制度は、大まかにいえば本人財産を守るためにあります。
財産保護の観点から、成年後見制度によって、管理業務のサポートは認められるでしょう。
しかし、売却のサポートについては難しいかもしれません。
不動産の処分等については裁判所の許可が必要だからです。
大家さん本人の判断能力がほぼなくなった状態では、本人意思の確認が難しく、本当に売却の意思があったのかどうか確認する術がないため、裁判所は許可を下さない可能性が高いです。

● 家族信託をした場合

委託者および受益者を大家さん、受託者を子どもとして、所有する賃貸物件を信託財産とした家族信託を締結した場合を考えてみましょう。

賃貸物件の管理業務は子どもが行うため、将来大家さんが認知症などになった場合でも管理者不在の賃貸物件となるのを回避できます。
大家さんが認知症などになるまでの間、実質的には大家さんと子どもで一緒に賃貸経営を進めていくのもよいでしょう。なお、賃貸物件の所有権は形式的に子どもに移転しますが、受益者である大家さんは、今まで通り、家賃収入を得られるため、たちまち生活に窮することはありません。

また、家族信託の契約内容に賃貸物件の売却についても盛り込んでおけば、タイミングを見て子どもが売却を進めることもできます。

● 所有物件を家族信託する時の注意点とは

家族信託は、あくまでも性善説に基づいた制度といえます。
しかし、財産管理を任された受託者が望ましくない行為（家賃収入などの窃取など）をする可能性はゼロではありません。
そのような不安が残る場合には、信託監督人の設置も検討されるとよいでしょう。

また、先ほども述べましたが、家族信託の契約内容は、相続時の遺産分割も想定し、慎重な検討を行う必要があります。
特段の理由なく、法定相続人の相続バランスが著しく偏る場合には、相続人間でトラブルが生じる可能性もあります。

成年後見制度や遺言といった従来の相続対策よりも、柔軟な運用ができる家族信託。
家族信託は、大家さんが賃貸経営の出口戦略を考えるうえで、とても有益な手段の1つといえます。
しかし、家族信託の契約内容によってはトラブルの火種となってしまう可能性もあります。
出口戦略のイメージや、家族信託の大まかな構想を考えるのは、大家さん単独で行うのもよいですが、実際に契約書面を作る前には専門家に判断を仰ぎ、慎重に準備を進めていくことが肝要です。

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